A Reforma Tributária trará mudanças importantes para quem recebe renda com aluguel de imóveis. A partir de 1º de janeiro de 2027, algumas pessoas físicas deverão se inscrever no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) e emitir documentos fiscais eletrônicos.
Mas existe um ponto importante: a regra não vale para todos os proprietários de imóveis alugados.
O enquadramento depende de critérios relacionados ao número de imóveis e à receita obtida com essas operações. Além disso, ter um CNPJ para essa finalidade não significa abrir uma empresa nem transformar a pessoa física em pessoa jurídica.
O que muda para quem recebe aluguel?
Atualmente, uma pessoa física que recebe rendimentos de aluguel não precisa, apenas por essa atividade, constituir uma empresa para receber os valores. A tributação desses rendimentos pelo Imposto de Renda continua seguindo as regras próprias da pessoa física.
Com a Reforma Tributária, porém, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passam a integrar o regime específico do IBS e da CBS quando realizadas por contribuintes enquadrados nas hipóteses previstas na legislação.
A Lei Complementar nº 214/2025 determina que determinadas pessoas físicas que realizam operações com imóveis sejam consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS.
Para essas pessoas, haverá também uma nova obrigação cadastral e documental: a inscrição no CNPJ e a emissão dos documentos fiscais exigidos pela regulamentação.
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Inicialmente, essa obrigação estava prevista para começar antes, mas foi prorrogada para 1º de janeiro de 2027 pelo Decreto nº 13.075/2026. Até 31 de dezembro de 2026, permanecem válidos os mecanismos atuais de identificação fiscal das pessoas físicas abrangidas.
Ter CNPJ não significa abrir uma empresa
A exigência de CNPJ para determinadas pessoas físicas tem finalidade cadastral e fiscal. Ou seja, o proprietário não precisará necessariamente criar uma empresa, alterar sua natureza jurídica ou deixar de ser pessoa física.
A própria Receita Federal explica que a inscrição no CNPJ das pessoas físicas contribuintes servirá para facilitar a apuração e o cumprimento das obrigações relacionadas ao IBS e à CBS, sem transformar a pessoa física em pessoa jurídica.
A FENACON também destaca que o cadastro será utilizado para identificação fiscal e emissão de documentos eletrônicos, mantendo o proprietário na condição de pessoa física.
Portanto, é importante não confundir: CNPJ para fins fiscais ≠ abertura de empresa.
Quem terá de fazer o CNPJ?
A legislação estabelece critérios específicos para determinar quando uma pessoa física que trabalha com imóveis será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS.
No caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento, a pessoa física se enquadra quando, no ano-calendário anterior, forem atendidas conjuntamente duas condições:
- a receita total dessas operações ultrapassar R$ 240 mil, valor que é atualizado conforme previsto na legislação; e
- as operações tiverem como objeto mais de três imóveis distintos.
Isso significa que possuir vários imóveis, por si só, não é suficiente. Da mesma forma, receber uma receita elevada de aluguel de apenas um imóvel não significa automaticamente que a pessoa física estará enquadrada pela regra do ano anterior.
Imagine uma pessoa que tenha quatro imóveis alugados e tenha recebido R$ 250 mil em aluguéis durante o ano anterior.
Nesse caso, os dois critérios são atendidos: mais de três imóveis e receita superior ao limite legal. Portanto, a pessoa poderá ser considerada contribuinte do IBS e da CBS no ano seguinte.
Agora imagine outra situação: o proprietário possui cinco imóveis, mas recebeu apenas R$ 150 mil em aluguéis no ano anterior.
Nesse cenário, o critério de receita não foi atingido. Portanto, não há enquadramento por essa hipótese apenas pela quantidade de imóveis.
Também é possível ocorrer o contrário: uma pessoa receber uma receita elevada com aluguel, mas possuir apenas um ou dois imóveis. Nesse caso, o critério de quantidade de imóveis não é atendido para o enquadramento com base no ano anterior.
Enquadramento no próprio ano-calendário
A legislação também prevê uma situação importante para quem ultrapassar determinado limite durante o próprio ano-calendário.
A pessoa física que já se enquadra nas regras do regime imobiliário poderá passar a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS no próprio ano quando a receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento ultrapassar em 20% o limite utilizado como referência na legislação.
Tomando como referência o valor legal de R$ 240 mil, o patamar de 20% acima corresponde a R$ 288 mil. Entretanto, é importante observar que o valor de R$ 240 mil está sujeito a atualização monetária, conforme determina a própria Lei Complementar nº 214/2025.
Por isso, os valores de referência devem ser acompanhados e verificados no momento do enquadramento.
Essa regra é relevante porque significa que não basta analisar somente os rendimentos do ano anterior. Proprietários que ultrapassarem o limite durante o próprio exercício também precisam acompanhar sua situação fiscal.
E a emissão da NFS-e?
Para quem estiver enquadrado como contribuinte, a mudança não será apenas cadastral.
A Reforma Tributária amplia a necessidade de utilização de documentos fiscais eletrônicos nas operações sujeitas ao IBS e à CBS. A Receita Federal informa que a NFS-e está entre os documentos fiscais que passam a incorporar as informações relativas aos novos tributos.
A documentação técnica da Receita Federal orienta que as operações de locação de bens móveis ou imóveis serão declaradas por meio do emissor nacional da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e), em razão do tratamento dessas operações no novo modelo tributário.
A própria plataforma nacional da NFS-e já está sendo adaptada. Em 2026, foram publicadas atualizações técnicas específicas para operações com bens imóveis, incluindo grupos destinados a informações de locação, cessão onerosa e arrendamento.
Isso significa que os proprietários enquadrados deverão estar preparados não apenas para obter o CNPJ, mas também para utilizar uma solução adequada para a emissão dos documentos fiscais exigidos.
A mudança não elimina o Imposto de Renda sobre os aluguéis
Outro ponto que pode gerar confusão é acreditar que o novo CNPJ substituirá a tributação atual sobre os rendimentos. Não é isso que acontece.
A inscrição no CNPJ está relacionada às novas obrigações fiscais decorrentes da Reforma Tributária. Ela não transforma automaticamente a renda de aluguel em receita de uma empresa e não elimina as regras do Imposto de Renda aplicáveis à pessoa física.
Assim, a pessoa física continuará sujeita às obrigações relacionadas ao Imposto de Renda, enquanto, quando enquadrada nas hipóteses previstas na LC 214/2025, também terá de observar as regras do IBS e da CBS. A FENACON ressalta expressamente que o CNPJ, por si só, não altera a incidência do Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel.
Como ficam IBS e CBS nas operações com imóveis?
A Reforma Tributária criou um regime específico para as operações com bens imóveis.
Entre as operações alcançadas estão a alienação, a cessão onerosa de direitos, a locação, o arrendamento e os serviços de administração e intermediação imobiliária, observadas as regras de enquadramento de cada caso.
Para as pessoas físicas, entretanto, a incidência não ocorrerá sobre qualquer imóvel alugado. A própria legislação estabelece os critérios que caracterizam determinada atividade como sujeita ao regime regular do IBS e da CBS.
A legislação também prevê regras específicas para imóveis residenciais e para determinadas modalidades de locação. Por exemplo, locações residenciais de curta duração, de até 90 dias ininterruptos, possuem tratamento próprio no regime imobiliário e devem ser consideradas dentro dos limites aplicáveis.
Além disso, as operações imobiliárias possuem regras específicas de base de cálculo e redutores, o que torna importante analisar cada situação individualmente antes de estimar o impacto tributário.
O que os proprietários devem fazer em 2026?
Embora a obrigatoriedade comece em 2027, deixar a preparação para a última hora pode gerar dificuldades.
A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS informaram que estão desenvolvendo uma solução simplificada para inscrição de pessoas físicas no CNPJ, inspirada no modelo utilizado pelo MEI. Também estão sendo disponibilizados gradualmente ambientes de testes, orientações e manuais técnicos para adaptação dos contribuintes e dos emissores de documentos fiscais.
Para os proprietários que possam estar próximos dos limites de enquadramento, 2026 é um bom momento para organizar as informações.
É recomendável acompanhar:
- Quantidade de imóveis alugados: mantenha um controle atualizado dos imóveis envolvidos nas operações;
- Receita de locação: acompanhe os valores recebidos e compare-os com os limites previstos na legislação;
- Contratos de locação: organize contratos, valores, reajustes e datas de vencimento;
- Documentação fiscal: avalie antecipadamente como será realizada a emissão dos documentos eletrônicos exigidos;
- Orientação contábil: a identificação do enquadramento pode depender de detalhes da operação e das regras vigentes no momento.
Nem todo proprietário de imóvel precisará de CNPJ
Não são todos os proprietários de imóveis que serão obrigados a fazer o cadastro. A obrigação alcançará as pessoas físicas que se enquadrarem nas regras de contribuinte do IBS e da CBS para operações imobiliárias e, consequentemente, estiverem sujeitas às obrigações fiscais correspondentes.
Por isso, quem possui um imóvel alugado não deve simplesmente concluir que precisará abrir uma empresa ou emitir NFS-e em 2027. É necessário avaliar quantidade de imóveis, receita, tipo de operação e demais condições previstas na regulamentação.
